（成都市场研究）选址打分表里，租金只占 20 分

（深圳消费者调查）（广州第三方神秘顾客）（北京市场调查）给一个场馆项目做选址，方案里有一张权重表，七行。

原表为“选址权重表”（维度 / 权重 / 评分要点），现写为文字如下：

客群密度（ 20%）：里内目标人口、写字楼与住宅配比、夜间停留人口。

租金水平（权重 20%）：单价、物业费、递增条款、免租期折算后的三年均价。

交通可达（权重 15%）：地铁站步行距离、停车条件、晚间末班车时间。

竞品距离与密度（权重 15%）：里内在营馆数量、重叠度、价格带重叠度。

场地条件（权重 15%）：面积、层高、承重、柱距、、能否做淋浴。

租约条件（权重 10%）：租期长度、转让费、退出条款、是否允许转租。

政策与消防（权重 5%）：房屋性质、消防验收状态、能否办理相关许可。

次看到这张表的人，多半会问同一个问题：租金怎么才 20 分？

因为在多数人的直觉里，选址就是“找便宜的铺”。

但租金是可以每年重谈的，客群密度是签了就定死的。选错板块，省下的那点租金，补不回没有人的损失。一张表把七成权重给了“人能不能来、来了打不打得舒服”，只给钱留了三成（租金 20 + 租约 10），这个分配本身就是结论。

三级筛选：从 5 个板块砍到 1 个铺位

一级看板块：从一个城区的五个板块里选两个，用客群密度、租金、竞品分布三维打分。

二级看点位：每个板块选 2 个点位，实地踏勘，看人流、动线、可见性、周边业态。4 个点位。

三级看铺位：对点位做工程与商务评估——层高、消防、租期、免租期、递增条款。

每一级砍掉六成，好处是避免“看了 20 个铺位，一个都不满意”。选址较容易犯的错不是选错，是看到忘了标准。

免租期怎么折算，能改排序

两个报价：A 铺 100 元/㎡/月，免租 3 个月，租期 5 年，年递增 5%；B 铺 88 元/㎡/月，免租 1 个月，租期 5 年，年递增 8%。

只看单价，B 便宜 12%。折算成五年总支出，B 可能更贵——因为递增率高，第四、第五年的租金已经追上甚至过 A。

所以那张表里“租金水平”这一项的评分要点，写的是“免租期折算后的三年均价”，而不是“单价”。这一行字，是拿真金白银换来的经验。

同一张表，换个业态就得换权重

这是选址这件事较容易被忽略的地方：权重不是普适的。

齿科诊所：可见性和停车是命门，客群密度反而没那么关键——人会为了一颗牙开 20 分钟车。权重得往交通和可见性上压。

银行网点：动线、老年客群可达性、门前有没有台阶，比租金重要得多。

咖啡店：步行人流、外卖骑手的取餐动线、周边办公密度，三样定生死，面积反而越小越好。

家居门店：面积、卸货口、层高、货运电梯，缺一样就废。

生鲜店：卸货时间窗、冷链条件、周边小区的入住率，跟“人流大不大”是两回事。

所以这份方案里有一句话：评分维度与权重如下，具体评分标准在开工后一周内与贵司确认定稿。

为什么是“一周内定稿”而不是“现在给你”？因为权重是甲方战略的翻译。你想快速复制、还是想稳扎一家旗舰店，权重不一样。咨询公司拿一张模板套所有业态，看起来，其实是偷懒。

一个提醒：选址不是找的铺

是找“较不容易错”的铺。

的铺通常较贵，也较容易被同行抢。而“不容易错”的铺，往往在某几个维度数一般，但没有一项是致命的——没有硬伤，就是好铺。

那张表真正的作用，不是帮你选出分，是帮你排除掉那些“某一项看起来很棒、另一项根本救不回来”的选项。